Подорожают ли квартиры в 2019 году

Сегодня российских граждан интересует, подорожают ли квартиры первичного и вторичного рынка жилья в 2019 году. Эта тема приобретает особую актуальность в связи с тем, что доходы потенциальных покупателей либо не растут, либо и вовсе падают, поэтому рациональное вложение сбережений становится первоочередной задачей. Так стоит ли ожидать повышения цен и когда лучше приобретать недвижимость – сейчас, в ближайшем будущем или через несколько лет?

Текущее положение

Прежде чем приступать к анализу цен на квартиры в 2019 году, необходимо определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости в настоящий момент. В течение 2 лет (2015-2017) здесь наблюдался самый настоящий обвал. Сперва цены упали на 5-7%, а после того, как девелоперы начали предлагать клиентам акции и скидки для удержания хоть каких-нибудь продаж, стоимость квартир стала еще ниже – на 9-12%. При этом ситуация сопровождалась:

• строительным бумом;
• устойчивым трендом на высокопроцентные ипотечные программы;
• снижением реальной платежеспособности россиян;
• продолжением санкционной политики с Запада.

Все это отрицательно сказывалось на отечественной экономике в целом и на рынке жилья в частности. У людей не хватало средств на приобретение недвижимости, а мер государственной поддержки по стимулированию покупательской активности было недостаточно. Предложение во много раз превысило спрос. Несмотря на это, некоторые аналитики назвали подобную ситуацию скорее позитивной, нежели негативной – в снижении цен они увидели то важное изменение, которое назревало здесь уже давно. В течение долгого времени стоимость жилья была и неоправданно завышенной, и несоответствующей тем расходам, которые затрачивались строительными компаниями на возведение домов и отделку квартир.

Сегодня участники рынка недвижимости боятся нестабильности. Так, в конце 2017 – начале 2018 года люди начали активно приобретать квартиры, но только потому, что запаниковали в связи с появлением прогнозов о скором повышении цен и слухов об упразднении ипотечных программ. Не чувствуют экономической устойчивости и финансовой уверенности и российские девелоперы, которые продолжают предпринимать попытки по преломлению негативных трендов с помощью бонусов и скидок. В целом ситуация по городам выглядит следующим образом:

• Москва – около 210 000-240 000 руб./кв. м.;
• Санкт-Петербург – 110 000-115 000 руб./кв.м.;
• Сочи – 95 000 руб./кв. м.;
• Хабаровск – 71 000 руб./кв. м.;
• Екатеринбург – 70 000 руб./кв. м.;
• Казань – 66 000 руб./кв. м.;
• Нижний Новгород – 62 000 руб./кв. м.;
• Ростов-на-Дону – 60 000 руб./кв. м.;
• Самара – 57 000 руб./кв. м.;
• Воронеж – 43 000 руб./кв. м.

Чего следует ожидать

Ответы экспертов на вопрос о том, подорожают ли квартиры в 2019 году, разнятся – одни уверены, что повышению цен точно быть, в то время как другие заявляют об обратном. В качестве причин, которые могут спровоцировать изменения на рыке недвижимости, специалисты также называют разные факторы.

Курс на повышение цен: прогнозы

Глава московской Ассоциации инвесторов Любовь Цветкова заявляет, что квартиры в 2019 году определенно подорожают. Женщина связывает это с отменой системы долевого строительства и переходом к модели проектного финансирования. За проведение подобной реформы возьмутся сами власти, а ее цель будет заключаться в уменьшении количества участников на рынке недвижимости.

В результате того, что отрасль станет более консолидированной и единой, мелким девелоперам придется ее покинуть, а крупные, проверенные и надежные застройщики, наконец, смогут взять ценообразование в свои руки. Однако если рынок испытает изменение к лучшему и выйдет из рецессии, то для покупателей такую ситуацию вряд ли можно будет назвать выгодной, ведь платить им придется больше. Цветкова указывает, что все это будет происходить постепенно, в связи с чем ощутимое повышение стоимостей почувствуется только через 2-3 года.

С прогнозом о повышении цен на квартиры в 2019 году согласен и начальник отдела продаж и маркетинга московской девелоперской компании «Лидер Инвест» Алексей Болдин. Он отмечает еще один возможный будущий тренд – это укрепление государства в позиции рыночного игрока. В частности, столичная программа реновации, в рамках которой часть оставшейся недвижимости будет распродана покупателям, указывает на заинтересованность российских властей в делах рынка.

О том, что квартиры вскоре подорожают, заявил и коммерческий директор Дмитрий Волков. Однако он связывает это не столько с разрешением проблем внутри рынка или с его консолидацией, сколько с теми обязательствами, которые ложатся на плечи девелоперов. Застройщики вынуждены возводить рядом с новостройками дополнительные объекты инфраструктуры (поликлиники, магазины, школы, детские сады и пр.), ведь этого от них требуют власти. В результате стоимость недвижимости автоматически повышается на 5-10%. К этому добавляется еще и то, что сегодня девелоперы сталкиваются с увеличением цен на:

• стройматериалы (бетон и кирпич предположительно подорожают на 15%, а арматура – на все 70%);
• транспортные услуги;
• топливо.

Кредиты, которые застройщикам приходится брать для поддержания бизнеса, также не становятся выгоднее. Из-за сложения всех этих факторов девелоперы оказываются вынуждены поднимать цены на жилье, чтобы покрыть хотя бы свои затраты и издержки.

Курс на понижение цен: предположения

Однако находится и другая категория экспертов, представители которой уверены – с рынком квартир либо не произойдет никаких положительных изменений, либо он, наоборот, достигнет максимальной точки своего спада в 2019-2021 годах, после чего начнет медленно, но верно выходить из рецессии. Такие специалисты указывают на то, что, как и многие области, строительная сфера развивается циклично. Один цикл со средней продолжительностью в 10 лет характеризуется прибыльностью и успешностью. Однако затем он сменяется другим циклом, во время которого отмечается перенасыщение рынка со всеми, вытекающими отсюда, последствиями.

Возобновление позитивной динамики эксперты приурочивают только к 2024 году, когда будет в полной мере реализована программа по импортозамещению, а отсюда – и восстановлению покупательной способности населения.

Это важно! Большинство экспертов сходятся во мнении, что ежегодные темпы падения цен будут варьироваться в пределах 7-9%. Причем квартиры на первичном рынке начнут дешеветь быстрее, чем на вторичном.

Несмотря на то, что из-за продолжения обвала количество продаж в 2019 году может подняться, в долгосрочной перспективе все это негативно отразится как на самой отрасли, так и на российской экономике. Многие девелоперы будут вынуждены приостановить строительство отдельных объектов или вовсе прекратить свою деятельность. Пусть жилье и станет на порядок дешевле, оно окажется уже не такой выгодной формой инвестирования.

А что же в крупных городах

Из всего этого можно сделать следующий вывод: общий тренд на падение цен, продолжающийся вот уже в течение нескольких лет, сохранится и в 2019 году. Колебания не должны превысить 10% от текущих стоимостей.

Однако в некоторых регионах возможно подорожание недвижимости. Девелоперы понимают, какие районы являются для покупателей наиболее привлекательными, а потому, даже несмотря на удручающее состояние рынка, продолжают устанавливать здесь соответствующие реалиям цены. Речь идет про квартиры в:

1. Москве – увеличение стоимости возможно в пределах 2-3% в год, т.е. в среднем до 250 000 руб./кв. м.
2. Сочи – в пределах 4-5%, т.е. до 100 000 руб./кв. м.
3. Санкт-Петербурге – в пределах 2%. В итоге жилье в Спб. будет оцениваться в 120 000 руб./кв. м.
4. Хабаровске и Екатеринбурге. Здесь стоимость может вырасти до 75 000 руб./кв. м.
5. Казани, Новгороде, Самаре и Воронеже. В зависимости от конкретного города цена будет варьироваться от 45 000 до 70 000 руб./кв. м., что также окажется дороже, чем в настоящий момент.