Жилищная проблема для любого россиянина – всегда больной вопрос. Во все времена недвижимость считалась лучшим способом инвестиций и сохранения, а то и – приумножения, денег, это возможность справиться с вызовами будущего, которые грозят, то необходимостью улучшить собственные условия проживания из-за разросшейся семьи, то отселением отправляющихся в самостоятельное плавание ее членов и т.п.
В последние годы общаться с ее рынком – это как сходить в казино: никогда не знаешь, когда проиграешь, а когда получишь подарочек от судьбы. Однако в любом случае понимаешь, что банки и застройщики своего не упустят.
Как жить в такой парадигме, что происходит с нашим рынком недвижимости сейчас и что ему пророчат известные эксперты области завтра – об этом и многом другом читайте наш сегодняшний обзор.
Актуальная ситуация на рынке недвижимости
На данный момент рынок недвижимости еще пребывает во власти последствий весьма болезненного экономического кризиса в стране, когда доходы большей части населения просели настолько, что перестали ей позволять даже задумываться о позитивном решении этого вопроса.
Спад в строительной отрасли, что, например, очень хорошо видно по статистике катастрофического отставания от плановых цифр, заложенных в разнообразные жилищные программы, того, что мы видим в реальности, также подлил масла в огонь.
Как, впрочем, и проблемы на финансовых рынках, в частности, недружественные процентные ставки по кредитованию, драконовские условия для клиентов и т.п.
Оценивая статистику, примерно, с 2014 года, можно сказать, что рынок топчется на месте, потихоньку сползая вниз и держась на плаву исключительно за счет отыгрыша уже взятых на себя обязательств. Какой-то же свежей струи незаметно, и вряд ли ситуация с этим поменяется в ближайшие год-два.
График изменения цены за кв. метр однокомнатной квартиры в Москве (1996 г. — начало 2019 г.):
Что же дает рост себестоимости строительства вкупе с падением покупательской способности населения? Откровенное нежелание работать с проектами застройщиков, стремление максимально удешевлять цены, даже в ущерб комфорту и качеству.
Именно поэтому, кстати, массовое строительство сейчас заметно лишь в той местности, которая всегда считалась непрестижной, самой дешевой и доступной. Спасти карман застройщиков чуть-чуть помогло деление всего рынка на премиальный, комфортный и экономный сегменты.
Когда цены на первый и второй настолько превышают третий тип, что даже при невысокой их весовой доле, получается, пусть и не выходить с профитом, однако и не работать в откровенный убыток себе. Правда, с учетом последних изменений в законодательстве, и это не слишком-то помогает.
Какие изменения в законах вступили в силу с 2019 года?
Еще в 2018 году мы стали жить по новым правилам в долевом строительстве, когда над застройщиками существенно увеличили контроль со стороны банковских учреждений, ввели сбор средств от дольщиков на эскроу-счетах, которыми нельзя воспользоваться до момента сдачи дома.
Когда жестко поставили в соответствие одному разрешению на застройку один же строительный объект, чем увеличили себестоимость на сумму издержек получения одобрения по каждому, потраченное время, простои строителей и т.д.
И, наконец, без внесения минимум 10% собственных средств от расчетной стоимости объекта, рассчитывать на кредитование невозможно, как и вообще на то, что останешься работать в сфере, если до 2019 года построил менее десятка тысяч квадратных метров и менее трех лет проработал в отрасли в целом.
В чем причина роста цен?
Парадокс: количество денег у конечного покупателя, которые могут быть потрачены на приобретение недвижимости, суммарно по стране уменьшается. Следовательно, застройщики должны были бы снижать цены, чтобы отвечать запросам рынка и иметь возможность реализовать, хотя бы уже построенное.
Однако статистика свидетельствует, что ежегодно цены шествуют если не вровень с инфляцией, повышаясь на 2-3% ежегодно, то иногда даже и превышая ее. Почему так получается? Все дело в том, что предложение на рынке тоже сокращается – вот как раз из-за описанной «чистки» в рядах строительных компаний.
Ведь из них теперь на плаву способны продержаться лишь те, которые обладают отличным кредитным рейтингом, и на собственных счетах имеют достаточно средств, чтобы «перекантоваться», пока квартиры не будут реализованы.
Поборов проблему обманутых дольщиков, у нас конкретно сократили процент тех, кто вообще способен обзавестись жильем в ближайшее время. А если еще учесть, что и рынок вторички ждет очень длительная и чреватая не слишком хорошими последствиями стагнация, получаем картину затяжного кризиса на рынке недвижимости, из которого, дай бог, выбраться лет через 5-10.
А ведь, между прочим, описанная выше проблема это лишь одна из причин роста цен. Ведь на него влияют, в целом, еще и такие факторы, как:
- климат на рынке ипотечного кредитования (близкий к полярному, судя по тому, что за прошлый год было реализовано 3% от запланированного обеспечения населения по целевым программам);
- инфляция (ее слегка удалось на данный момент обуздать, но сейчас в стране кончились абсолютно все резервы для ее сдерживания, а инструменты извне стали недоступны. Так что, малейшая паника на рынке, и нас ждет новый обвал, виток роста цен и все к тому прилагающееся);
- рост расходов на улучшение уровня жизни (планомерно реализуются программы совершенствования городской среды, инфраструктурных условий, что не может не сказываться на конъюнктуре рынка).
Какими будут цены на недвижимость в 2020 году?
Интересоваться уровнем цен на рынке недвижимости в наступающем году – это своеобразный национальный спорт, ведь держать руку на пульсе этих перемен, означает, тонко чувствовать, что будет с экономикой страны в целом и с твоим благосостоянием в частности.
В рублевом эквиваленте в изданиях разного толка сейчас можно встретить прогнозируемую цифру в 120 000 руб./кв.м. – это по эконому и нижней границе комфорта, в среднем. Так ли оно будет в действительности? Давайте дадим слово знатокам вопроса.
Официальные заявления
По прогнозу АИЖК, в 2020 году рост реальных цен на жилье составит менее 3%, что, в принципе, если добавить к этому темпы прогнозируемой инфляции по году, высветит где-то 7%. Вот бы еще было гарантировано, что именно на эту цифру вырастут и доходы населения…
Хотя, в Центробанке, например, считают, что хоть скачки цен и будут наблюдаться, наступит компенсация этих неприятных моментов значительно более приемлемыми ипотечными условиями, и «в целом по больнице температура станет нормальной».
Мнение экспертов-аналитиков
Обслуживающие застройщиков исследователи проблемы сходятся на том, что с точки зрения интересов их клиентов, цены на недвижимость, конечно же, должны расти. И они будут расти, если мы не хотим увидеть массовое банкротство, отказ от проектов и прочие неприятные моменты.
Другое мнение состоит в том, что вступят в действие компенсаторные механизмы, которые укладываются в стратегию цикличности поведения рынка, и именно на этом сценарии настаивает, к примеру, одно из известнейших агентств недвижимости страны, IRN.
По его мнению, в существующем 33,3 годичном росте, мы сейчас как раз находимся в периоде затяжного падения и стагнации, который начался в 2014 году и составит долгих 10 лет. Однако, учитывая современные темпы инфляции, можно полагать, что цены, даже стремясь «сдуть» тот искусственно приобретенный «пузырь», который мы наблюдаем, в лучшем случае, все равно станут топтаться на месте.
Действительно, откат к реальным показателям цифр произойдет, однако это вовсе не гарантирует, что даже они будут по карману покупателю.
Выводы: покупать ли сейчас недвижимость
Есть и очень большой, полагают специалисты «Эталона». Еще до окончания 2020 года будет распродана практически вся недвижимость, в которую вкладывали средства еще по старым правилам. И мы начнем жить в новой парадигме, которая обязательно взвинтит цены в интересах застройщиков на 20% минимум, ожидают в этой Группе.
Хотя, на самом деле, можно сказать, что свой золотой момент люди уже упустили, так как с 2019 года цены все равно неумолимо поползут вверх, отвечая уже на изменения в законодательстве по НДС.
Бонус: что будет с ипотекой в 2020 году?
Что же касается ипотеки, ЦБ РФ и дальше собирается продвигать идею насильственной популяризации среди финансово-кредитных организаций привлекательности ипотечного кредитования, что, конечно же, будет в интересах населения. Хоть, и поперек горла банкам, однако эта песня – совершенно из другого концерта, и споем мы ее полностью как-то в другой раз…
Так что вывод напрашивается сам собой – если хотите брать ипотеку, можете делать это в любое время – так как рост цен в будущем скомпенсируется уменьшением ставок по ней (до 8,5% снизятся где-то) и более грамотным, реальным внедрением в жизнь госпрограмм.
И помните: как бы там ни было, у вас никто не вправе отнять козыри в рукаве в виде разнообразных возможностей по будущему рефинансированию.
А вот с покупками на личные средства лучше поторопиться в любом случае. Тем более что, как в дальнейшем поведут себя цены на нефть, каким образом отразится на России ожидаемый всемирный экономический кризис и переживет ли его рубль, не опустившись до инвалидного кресла – большой вопрос на сегодняшний день.
Видео
[fvplayer id=»1829″]